Kira kontratlarında dijitalleşme periyodu başlıyor. Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz kira kontratlarının yıl sonuna yanlışsız e-Devlet üzerinden yapılabileceğini duyurdu. Pekala yeni periyot nasıl olacak? Bir mecburilik olacak mı? İş yerlerini de kapsayacak mı? Mukavele e-Devlet’e aktarılmazsa cezası olacak mı? E-Devlet’e entegre edilmiş bir kontrat için mesken sahipleri yasal hududun üzerinde artırım isteyebilir mi?
Konuyla ilgili 7 soruyu milliyet.com.tr’ye cevaplayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu sözleri kullandı:
1-Kira kontratlarının e-Devlet üzerinden yapılması zarurî mu olacak?
“Kira kontratlarının e-Devlet sistemi üzerinden yapılmasına yönelik yasal bir mecburilik şimdi düzenlenmedi. Uygulamanın 2024 yılı sonlarında başlaması hedefleniyor. Bu çerçevede borçlar kanununda kimi düzenlemeler yapılırsa 2025 yılı ve sonrasında kontratların e-Devlet sistemi üzerinden yapılması zarurî hale gelebilir.
Mevcut durumda yapılmış ve devam eden kontratların sisteme aktarılmasıyla ilgili şimdi bir planlama yapılmadığını görüyoruz. Yeni yapılacak kontratlar e-Devlet sistemine entegre edilebilir. Kira kontratlarının e-Devlet’ten yapılıyor olması ve evrakın resmi kurumlarda da kullanılmasıyla mukavelelerin e-Devlet’e geçişi artırılabilir. Kira kontratı e-Devlet üzerinden yapıldığında barkodlu evrak oluşturma imkanı olacak. Gerek adres kayıtları ile ilgili değişikliklerde gerekse abonelik üzere süreçlerde kontratın e-Devlet üzerinden yapılmış olan suretinin ilgili kurumlar tarafından istenmesi talep edilebilir. Ben bunun vakit içerisinde mecburî hale getirileceğini düşünüyorum.
2-Sistem ne vakit devreye alınacak, iş yerlerini de kapsayacak mı?
Kira kontratlarıyla ilgili düzenlemenin gerek iş yeri gerekse daireler için geçerli olması planlanıyor. Kısa periyot kiralama süreci her ne kadar çok net olmasa bile başka yapılan kira mukavelelerinde bu uygulanacaktır. Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın görüşleri ile kısa periyot kiralama tarafındaki süreçler bile e-Devlet sisteminde kıymetlendirilebilir. Süreci zorlaştıran kimi hususlar var bilhassa vekalet, kefil üzere kimi ögeler sistem içerisinde biraz daha sıkıntı gerçekleştirilebilir üzere duruyor. Sürecin aşılması açısından Web Tapu’dan çeşitli yetkilendirme süreçlerinin uygulamaya alınması hedefleniyor.
3-E-Devlet’e entegre edildikten sonra mesken sahibi yasal sonun üzerinde artırım isterse ne olacak?
E-Devlet’e entegre edildikten sonra konut sahibi yasal hudut üzerinin dışında kira isteyebilir kısmı aslında kira kontratı müddetlerine bağlı. Aşikâr bir mühletten sonra kira tespit davası açılabiliyor. Taraflar kira mukavelelerini hür irade ile belirleme hakkına sahipler. Tahminen mevcut kontratı feshedip yine kira kontratı yaparak kira kontratlarının yenilenmelerinde farklı fiyatlar belirleyebilirler. Sistemin büsbütün bir engelleme yapabileceğini söylemek mümkün değil. Tıpkı vakitte kira üst hududunun altında da bazen artırımlar olabilir. TÜFE’nin yüksek seyretmesi nedeniyle yenilenen kontratlarda bu sonun altında da kira artışları olabilir. Bu aslında taraflar ortasında anlaşılan kısmın e-Devlet kısmında dijital olarak onaylanması kısmıdır. Mahkemeler dava vb. süreçlerde bu noktada tarafların mutabakatını, e-Devlet’teki kontratlarını dikkate alacaklardır.
4-Düzenleme fahiş kira artışına tahlil olur mu?
Düzenlemenin fahiş kira artışlarına çok kıymetli bir tesiri olacağını düşünmüyorum. Zati yüzde 25 kira sınırlaması kaldırıldı. Taraflar ortasındaki uyuşmazlıklarda dava yolu açık. Kira tespit davası, uyarlama davası, 10 yıl sonra kuralsız tahliye üzere birçok dava hakkı taraflar ortasında var. Arabuluculuk kurumu bu çerçevede çalışıyor. Direkt fahiş kira kısmını etkilemeyecektir. Devletin kayıplarına kıymetli derecede yarar sağlayacağını ve kayıt dışı kira ödemelerinin bu sistem üzerinden yapılan kontratlarla azalacağını tabir edebiliriz.
5-Sözleşme e-Devlet’e aktarılmazsa ne olur? Bir cezası olacak mı?
Kira mukavelesinin e-Devlet sistemi üzerinden yapılmamasının aslında birinci etapta uygulamanın mecburî olmaması nedeniyle cezai yaptırımı olmayacaktır. Bu aslında biraz da deneme süreci olarak değerlendirilecektir. Yasal düzenlemeler yapılmasına gereksinim var. Şu anda kira kontratlarının yazılı yapılma koşulu bile kanunumuzda geçerli değil. Kelamlı yapılan bir kira kontratı bile tarafların ‘kiracı ve mal sahibiyim demeleri’ kâfi olarak kabul edilebiliyor. Yasal düzenlemeler yapıldığında e-Devlet’ten yapılması zarurî hale gelebilir.
6-Kira kontratlarının e-Devlet’e aktarılmasının ne yararı olacak?
Kira kontratlarının e-Devlet’e aktarılmasında çok büyük yararlar var. Birinci olarak kira paha haritaları oluşur. Kira üzerinden elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi daha kolay takip edilebilir. Kira ile alakalı sahiden kiracı ve mal sahibinin yasal yükümlülükleri, çerçeveleri daha net ve bariz olur. Kira kontratlarının ibraz edildiği kurumlardaki uydurma evrak düzenlenmesi vb. sorunlar giderilebilir. Bir yeri kiralık olarak tutup alt kira olarak diğerlerine kiraya verenlerin oluşturduğu mağduriyetler ortadan kalkar. Kiralık gayrimenkuldeki fiyatların takip edilebilmesi ve satışların belirlenmesi açısından hayli yararlı olacaktır.
7-Taraflar e-Devlet’e eksik, yanlış bilgi girerse ne olur?
Tarafların e-Devlet’e farklı yahut yanlış bilgiler giriyor olmaları ileride türel çerçevede hak kayıplarını sav ettiklerinde mağduriyet yaşamalarına neden olabilir. E-Devlet’e girip onaylanan evrakların taraflar tarafından dijital olarak imzalandığı ve teyit edildiği üzere birçok yükümlülük belirlenmiş olacak. Yanlış bilgi girilmesinin sistem içerisindeki taraflara oluşturacağı tüzel mağduriyetler nedeniyle taraflar risk almayacaktır, hakikat bilgiler girmeye çalışacaktır.”